想买地上权住宅？专家曝：这四点暗藏玄机

地上权住宅曾因高地租、贷款不易沦为票房毒药，但随房价高涨、法规陆续修正，竟摇身一变成为市场宠儿，堪称是房市「咸鱼翻身」的最佳代表，根据国产署资料显示，近年地上权土地招标，包括六都均有捷报传出，其中南部更是蓬勃发展，也引起许多购屋族关注；专家指出，相较一般住宅，地上权价格确实较为亲民，但箇中却暗藏玄机，特别是地上权的

│地上权藏眉角买之前看清楚

地上权住宅该买吗?是很多人内心的疑问，中信房屋行销企划部副理江龙名指出，就市场观点而言，在房价「遍地烽火」的时代，地上权虽无永久所有权，却拥有两点优势，其一便是

再来然而，江龙名也强调，凡事有好有坏，地上权的相关规定近年虽有松绑，但仍有诸多不足之处，下列这四点关键，民众在购买前最好能仔细留意。

一、转手有难度晚买越吃亏

首先，不少人购卖地上权住宅往往「只看价格，不问年限」，目前地上权年限虽已上调至70年，

二、有没有权状转手差很多

三、利率高、成数低地上权贷款伤脑筋

同时，地上权住宅还有一处抗性，就是贷款较为不易，如过往不可分割的地上权建案，经常是银行贷款给建商，建商再转贷给民众，房贷成数往往仅有5至6成，利率约3~5%，即使是可分割地上权住宅亦然；不过，根据南部地上权业者透露，随着房价高涨，加上市场热钱旺，近年地上权住宅贷款已宽松许多，像有建商用「整批」地上权建案向银行申请房贷，由于该产品地段不错，加上建商本身品牌、财务情形良好，最后都能谈倒房贷成数7~7.5成，利率1.9~2%的实惠条件。

四、地上权万万税? 持有成本有这些

最后，地上权持有成本亦十分重要，地上权住宅虽无土地所有权，不需负担地价税，但每年所需支付的房屋税及高额地租，才是民众荷包真正的隐形杀手，依目前《国有非公用土地设定地上权契约书》内容，

举例来说，当民众在2021年买下位于一间申报地价为每平方1500元、土地使用面积换算9平方的地上权案，假设业者是在2017年得标土地，当年申报地价为每平方1400元，则粗略估算年缴地租约1900元，相较适用自用住宅的地价税1,500元相比，两者差距仍高达5.5倍。

│地上权风向转北中南买气大不同

另外，以往被视为地上权「黑洞」的中南部，近几年不仅地上权土地招标成绩亮眼，连地上权建案也蓬勃兴盛，像高雄近年就有「对此，熟稔南部房市的松悦地产南区土开部主任蔡亚翰分析，自政府规定1650平方以上国有地不得出售后，对业者来说，要有近市区，机能成熟且可大面积开发的土地逐年稀少，随着房市回温，业者对土地需求量能增加，因此法规松绑的地上权格外受到关注。此外，他也提到，地上权住宅在南部，除了价格、地点具有优势,能吸引到年轻首购族；其总价低、又兼出租赚投报的性质，更成为许多置产族下手目标，颇受当地民众青睐。

至于地上权到期后，住户该怎么办，由于目前尚未发生，实务上众说纷纭，但依相关法规及国产署设定地上权契约来看，住户会面临两情形，

另外，业者得标地上权土地后，也会与国产署签订「无偿委托管理契约」，并缴交一笔履约保证金，负责在这段时间内负责地上权住宅的管理，包括地租收缴、欠租催缴等事宜，因此，建商品牌也会影响社区管理优劣。